전세 또는 월세 세입자를 들여 부동산 임대를 이제 막 시작한 초보 임대인들에게는 많은 실수가 생기기 마련입니다.
저도 보유하고 있는 두 채의 아파트에 전세 세입자를 들이는 과정에서 예기치 못한 다양한 상황들이 발생했던 적이 종종 있어 당황했던 적이 있습니다.
이번 글에서는 초보 임대인들이 놓치기 쉬운 기본적인 실수들에 대해 정리해보도록 하겠습니다.
초보 임대인이 피해야 할 주요 실수
1. 임대차 계약서 작성 소홀
초보 임대인들은 보통 세입자와의 전세 또는 월세 계약을 할 때, 부동산 중개인을 전적으로 믿고 의지하는 경우가 많습니다.
물론 부동산 중개인은 우리보다 부동산 거래의 경험이 많고 전문가이다 보니 많은 부분에 있어서 도움을 주시지만, 결국 모든 책임은 임대인 본인에게 있기 때문에 전반적인 절차와 형식에 대해 정확하게 파악하고 있어야 합니다.
구두 계약이나 부실하게 작성된 계약서는 임차인과의 법적 분쟁의 빌미가 될 수 있습니다.
임대차 계약 시에는 반드시 표준호된 서면 계약서 또는 전자 계약서를 사용하고, 임대인과 임차인의 권리 및 의무, 수리 범위 등을 명확하게 기재하는 것이 필수적입니다.
특히, 계약서 본문만 보고 특약을 소홀히 작성하는 초보 임대인이 많습니다.
부동산 중개인이 제시하는대로 특약을 작성하기 보다는
- 시설물 인수인계 상태
- 수리 책임 명확화
- 보증보험 가입 여부
- 관리비 항목에 대한 책임 여부
- 원상회복 기준 제시
특약은 임대인 뿐만 아니라 임차인도 보호하는 조항임을 꼭 기억하는 것이 좋습니다.
2. 등기부등본 확인 소홀
본인 소유 주택임에도 자신의 주택에 대한 등기부등본을 제대로 파악하고 있지 못하는 소유주들이 꽤 있습니다.
자신 소유 주택이 다가구, 근린주택인 경우에는 건물 전체 근저당 여부도 반드시 확인해야 합니다.
그리고 공동 소유일 경우, 임대 권한이 확실한지도 확인이 필요합니다.
이런 부분에 대한 확인이 미비할 경우, 임차인의 보증보험 가입이 거절되어 임차인과의 분쟁이나 계약 취소와 같은 문제가 발생할 수도 있고, 대출 구조를 제대로 인지하고 있지 못해 본인의 세금적인 부담이나 금융 리스크가 생길 수도 있다는 점을 꼭 알아야 합니다.
3. 임대료를 시세보다 높게 책정
초보 임대인들은 보통 투자금을 줄이기 위해 높은 보증금과 임대료를 받고자 하는 경우가 많습니다.
제대로 주변 단지들의 시세와 공급 현황을 확인해보지 않고, 과도하게 높은 임대료를 설정하게 되면 공실 기간을 길게 만들 수 있습니다.
이렇게 공실 기간이 길어지면 임대 수익보다 공실 상태에서 대출이자, 관리비, (상가의 경우) 부가세 발생, 건물 노후화로 인한 실질 가치 하락과 같은 부대 비용의 발생으로 인한 현금흐름에 문제가 생길 수도 있습니다.
뿐만 아니라 향후, 하락장 시기에 역전세를 맞게 되면 높게 책정한 보증금을 일부 돌려줘야 하는 경우가 발생해 추가 자금의 융통이 생기게 될 수도 있습니다.
반드시 주변 시세를 고려하여 합리적인 수준의 임대료를 책정하는 것이 필요합니다.
4. 임차인 신원 확인 소홀
적절한 임차인을 선별하는 과정은 매우 중요합니다.
임차인의 신용 점수, 직장 이력(재직증명서), 소득 구조, 보증 보험 가입 여부, 기존 계약 이력 등 임차인이 제대로 임대료를 지불할 수 있는 사람인지에 대한 검증의 과정을 최대한 부동산 중개인의 협조하에 진행하는 것이 좋습니다.
이런 부분을 소홀히 하게 되면 낮은 임대료 연체, 시설물 파손에 대한 분쟁 등으로 임대인의 재산 피해로 이어질 수도 있습니다.
5. 임차인과의 소통 소홀
초보 임대인의 경우 계약을 하고 나면 끝이라고 생각하는 경우가 종종 있습니다.
하지만 실제로는 임대 기간동안의 임차인 관리가 매우 중요합니다.
물론 임대를 하기 전, 집 상태를 확인하여 유지, 보수의 과정을 거친다면 임대 기간동안 별도의 연락이 발생할 가능성은 낮습니다.
- 도배, 장판의 상태
- 곰팡이, 누수 여부
- 수도, 전기, 난방 점검
- 기본 청소 상태
임차인이 하자로 인한 연락을 해오면 적극적으로 대처를 하고 거주에 불편함을 해소해 주어야 합니다.
이런 부분에 대해 소통이 잘 안되면 나중에 큰 분쟁으로 이어질 수도 있고, 계약 갱신의 협상이 실패하거나 임차인의 이탈로도 이어질 수 있다는 점 기억하시기 바랍니다.
임차인과 너무 가깝게 지내거나 너무 권위적인 태도를 취하는 것 역시 좋지 않습니다.
임대인과 임차인은 비즈니스 관계임을 인지하여 서로 필요한 부분에 대해 정중하고 전문적으로 소통하는 것이 중요합니다.
그리고 주택임대차보호법 등 관련 법규를 제대로 이해하지 못하고 임대인의 권한을 넘어서는 행동(사전 동의 없는 주택 출입, 불법적인 퇴거 요구 등)은 법적 제재를 받을 수도 있다는 점도 기억해야 합니다.
6. 예비 자금 미확보 및 무계획적인 자산관리
임대를 하다 보면 예상치 못한 지출이 발생할 수도 있습니다.
공실 기간 동안의 운영비나 갑작스러운 대규모 수리 비용을 충당할 수 있는 예비 자금을 반드시 확보해 두어야 합니다.
- 주택 임대 기간 설정
- 리모델링, 수선비에 대한 자금 계획
- 대출 상환 계획
- 시장 흐름에 따른 임대료 조정
- 세금(보유세, 양도세) 시뮬레이션
안전하게 주택을 보유하고 임대하기 위한 기본적이면서도 필수적인 위의 사항들에 대한 계획도 미리 세워두어 대응하는 것도 꼭 명심해야 합니다.
그리고 모든 금융 거래(보증금, 월세, 관리비 등)는 명확한 기록을 남겨두어야 합니다.
분쟁 발생 시 입증 자료가 될 수 있으므로, 계좌 이체를 이용하고 관련 영수증 관리도 철저하게 하는 것이 좋습니다.
정리
내 집을 다른 사람에게 임대하는 절차는 생각보다 많은 계획과 주의사항이 필요합니다.
미리 위의 내용을 철저하게 준비한 사람은 안정적인 현금흐름과 자산 증식이 가능하고, 준비하지 못하는 사람들은 임차인과의 분쟁과 갈등으로 부동산 임대를 포기하게 되는 경우까지 발생할 수 있습니다.
초보자도 충분히 안전하고 효율적인 임대 운영이 가능합니다.
감사합니다.
