안녕하세요, 두잇나우입니다.
최근 10.15 부동산 규제 정책으로 인하여 서울 전지역과 경기도의 주요 12개 지역이 3중 규제가 묶이면서 부동산 투자를 하기 매우 어려운 환경이 되었습니다.
하지만 부동산에 대한 실수요 뿐만 아니라 투자 수요는 여전히 식지 않는 분위기이고, 이런 분위기는 비규제 수도권 지역과 주요 지방 광역시로 옮겨가고 있는 느낌입니다.
요즘 뉴스기사를 통해 부산과 울산의 부동산 시세가 오르고 있다는 소식도 들리고 있구요.
이번 글에서는 지방 부동산 투자를 고민할 때 주의해야 할 부분들에 대해 짚어보도록 하겠습니다.
지방 투자의 주의점
1. 지방 부동산 투자가 주목받는 이유
지방 부동산 투자를 생각하시는 분들은 서울, 수도권에 비해 지방은 매매와 전세의 가격 차이가 크지 않아, 즉 전세가율이 높아 실제 투자금이 적게 투입된다는 부분이 큰 이유가 아닌가 생각합니다.
수도권보다 저렴한 매매가 덕분에 진입장벽 자체가 서울, 수도권보다 낮고 덕분에 소액으로 투자를 마음먹기에 훨씬 낫다고 판단하시는 것 같습니다.
특히, 지방 주요 광역시에서도 부산 해운대구, 대구 수성구, 대전 서구 둔산동 등 사람들의 수요가 꾸준한 곳에서는 월세 수익률도 꽤 높고 선호도 역시 꾸준해서 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
2. 서울,수도권과 지방 부동산 시장의 주요 차이점
서울, 수도권은 지방에 비해 실수요 자체가 탄탄하며 수요가 꾸준한 편입니다.
하지만 지방의 경우에는 지역별로 주요 직장이 있거나 학군적으로 의미가 있는 곳을 제외하고는 인구가 감소하는 곳들도 많아 편차가 큰 편입니다.
그리고 서울, 수도권은 빈 땅 자체가 거의 없어 새로운 공급이 발생하려면 기존의 구축을 재개발, 재건축하는 방법이 거의 유일한 방법인데 반해 지방은 빈 땅이 많아 한번 공급이 예정될 때, 그 규모가 커서 공실로 인한 추가 비용 발생의 리스크나 전세 맞추기가 어렵다는 점에서 차이가 있습니다.
또한 서울, 수도권은 사이클 자체가 거의 10년 정도로 안정적이며 긴 호흡을 가지고 있지만(요새 점점 짧아지고 있다는 느낌을 받기는 합니다...) 지방은 단기 급등락이 반복되어 매도의 시점을 잡는 것이 서울, 수도권보다 난이도가 있는 편입니다.
그리고 지방은 전세가율 자체가 높아 임대 수익률이 서울, 수도권에 비해 높은 편입니다.
3. 지방 투자시 주의점
3-1. 지방 상승은 전체 상승이 아닌 ‘국지적 상승’이다
지방을 투자할 때, 가장 먼저 알아야 하는 사실은 지방은 전체적으로 오르는 것이 아니라, 특정 지역만 오른다는 사실입니다.
지방에서는 대규모 산업단지가 조성되어 있거나 공공기관이 이전되는 곳, 고속도로나 도시철도와 같은 교통망이 새롭게 확충되는 곳, 학군적으로 절대적인 우위에 있는 곳이 지방에서 먼저 상승하는 곳의 특징이라고 할 수 있습니다.
3-2. 인구구조를 파악하는 것이 장기 수요의 핵심이다
지방에서는 인구가 유입되는 도시인지, 감소하고 있는 도시인지를 반드시 확인해야 합니다.
최근 5년 정도의 인구 흐름을 파악하면서 청년대의 인구 비중이 너무 적지는 않은지 전입대비 전출 인구가 많지는 않은지, 일자리는 꾸준히 증가하고 있는지, 그 지역의 산업은 성장성을 보이고 있는지 등 다각도로 그 지방의 인구를 유인할 수 있는 요소들을 갖추고 있는지를 면밀하게 파악하는 것이 중요합니다.
최근에 지방 광역시도 인구가 감소 추세인 곳들이 많아 실제 유입이 있는 산업 도시 또는 대학 도시를 찾는 것이 중요합니다.
3-3. 전세 수요가 약하면 투자 리스크가 커진다
지방의 전세가율이 서울, 수도권보다 높아 실제 투입되는 투자금이 적고 수익률이 높다는 장점이 있습니다.
이때 전세 수요도 반드시 확인을 해야 하는데요.
주변 대학, 산업단지, 관공서 등 실제 탄탄한 수요층을 확보할 수 있는 곳인지, 최근 전세 실거래가의 흐름과 전세 거래량을 확인하고, 전세가율이 60~70% 정도로 정상 범위에 속하는지 여부도 꼭 확인해야 합니다.
지방은 가격 변동성이 큰 편이라 전세 수요가 없는 지방 투자는 하락장을 견디기 매우 어렵다는 점 꼭 기억하시기 바랍니다.
3-4. 지방은 대장단지, 신축이 생각보다 중요하다
서울,수도권은 연식보다는 입지가 훨씬 중요합니다.
서울 외곽의 신축보다 서울 중심부의 구축이 훨씬 가격이 높다는 사실을 보면 알 수 있죠.
또한 서울, 수도권은 입지가 조금 부족해도 수요 자체가 많아 가격 방어력이 높은 편입니다.
하지만 지방은 서울, 수도권에 비해 빈 땅이 많아 공급이 대규모로 자주 일어날 수 있는 환경이기 때문에 지역에서 대장급의 랜드마크 단지나 신축을 매수하는 것이 가격 방어력 면에서 훨씬 리스크가 적습니다.
지방은 서울, 수도권과 다르게 수요가 한정되어 있어 인기 단지에만 수요가 집중되는 경우가 많고, 매수, 전세 수요가 양극화 되어 있습니다.
그리고 지방은 매도를 위한 타이밍을 잡는 것이 생각보다 어려워 매도 시 빠른 거래가 가능한 대장단지나 신축 아파트 위주로 투자를 생각하는 것이 좋습니다.
선호하는 브랜드, 500세대 이상의 대단지의 커뮤니티 시설이 잘 되어 있는 신축급 단지라면 지방에서도 분명한 수요가 있습니다.
3-5. 출구 전략 없이 매수하면 안 된다
지방 투자는 수도권보다 매도하는데 좀 더 난이도가 높은 편입니다.
그래서 매수를 하기 전부터 ‘어너제 팔 것인가’에 대한 전략을 먼저 세우는 것이 중요합니다.
매수 전에 얼마나 보유할 지, 전/월세 계획, 해당 지역의 공급 계획, 목표 수익률 설정 등을 미리 꼼꼼하게 설계하여 출구 전략을 세워두는 것이 필수적입니다.
출구 전략 없는 지방 투자는 하락장에서 빠져 나오지 못할 리스크가 크다는 점 꼭 기억하시기 바랍니다.
정리
최근 지방 시장이 오른다는 소식에 지방 투자를 계획하시는 분들이 많은 것 같습니다.
하지만 무작정 오른다는 소식만 듣고 투자를 결심하는 것은 매우 위험한 행동입니다.
수요 기반이 탄탄하지 않은 지방 투자가 가지고 있는 리스크를 반드시 미리 파악하시고 어떻게 대비할지에 대한 전략을 수립한 후 투자를 진행하시기를 추천드립니다.
제대로 분석하면 지방 투자는 분명 좋은 자산 증식의 기회가 되고, 잘못 접근하면 큰 손실이 될 수도 있다는 점을 이해하는 것이 중요합니다.
감사합니다.
