안녕하세요, 두잇나우입니다.
부동산 투자를 하는 사람들이 가장 중요하게 생각해야 할 부분은 가치대비 저렴한 물건을 사서 비싸게 파는 것이라 생각합니다.
즉, 가치대비 저렴한 '저평가'되어 있는 매물을 찾고, 이를 매수하는 것에서부터 부동산 투자가 시작된다고 할 수 있는데요.
많은 사람들이 저평가와 저가치의 기준을 헷갈려하시는 것 같습니다.
저평가인 매물이 나중에 다른 단지들이 가격을 오를 때, 오르지 않는 것을 보고 저가치였음을 확인하며 후회하는 경우도 많구요.
이번 글에서는 제가 생각하는 저평가 아파트와 저가치 아파트를 구분하는 기준에 대해 정리해보겠습니다.
저평가 vs 저가치
1. 입지의 잠재력
모든 부동산의 가장 기본이 되는 개념이 바로 입지입니다.
입지는 단기적으로 부동산의 가격을 움직이기 보다는 오랜 시간 그 지역에 형성되어 온 직장, 교통, 학군, 환경 등의 요소들을 내포하는 개념이라 땅의 가치를 판단하는 중요한 부분이며, 이러한 입지는 아파트의 가치를 결정하는 기준이 됩니다.
✔︎ 저평가
- 현재는 불편하지만 확정된 개발 호재(도로, 철도, 역세권 등)이 실제로 착공하여 진행 중일때
- 같은 생활권을 누리지만 상대적으로 인접한 외곽 입지의 경우
- 입지는 좋지만 신축이 희소한 구축 단지들이 밀집한 경우
- 개발 기대감 및 인프라 개선될 예정일 때
- 호재가 '계획'으로만 존재하거나 긴 시간이 지났음에도 진행이 되지 않는 경우
- 접근성 개선 가능성이 낮고 새로운 수요 유입이 힘든 경우
- 도시 축 자체가 중심에서 멀어지는 지역
2. 수요의 탄탄함
부동산 투자는 결국 사람들이 살고 싶어하는 선호도를 지니고 있는지에 의해 매수와 매도가 일어납니다.
즉, 이런 선호도를 가지고 있어야 수요가 발생하는 것이죠.
✔︎ 저평가
- 실수요와 투자 수요가 함께 공존하는 곳
- 전세 수요가 꾸준히 존재해 공실이 많지 않은 곳
- 직주근접, 학군, 생활 편의시설이 일정 수준 확보된 경우
- 인구가 늘거나, 젊은 연령대의 사람들이 선호하는 곳
✔︎ 저가치
- 지역 전체 인구가 감소하는 지역
- 공실이 많고, 역전세 위험이 있는 곳
- 투자 수요는 거의 없고 오직 실거주 수요가 대부분인 곳
- 신축임에도 가격 상승이 많이 없는 곳
단순하게 전월세 수요만 많은 곳, 즉 살아야 하는 이유가 있어서 실거주는 하지만 내 돈으로 매수를 하고 싶지는 않은 곳은 저평가가 아닌 저가치일 가능성이 높습니다.
3. 가격의 변동성
저평가와 저가치 아파트의 가치는 부동산 하락장을 지나면 드러나는 경우가 많습니다.
✔︎ 저평가
- 하락장에서 가격이 떨어져도 시장이 안정되면 빠른 속도로 급매가 소진되며 가격이 회복
- 실거주 및 투자 수요가 많아서 거래량이 꾸준함
- 하락장에 떨어진 가격이 회복하는데 많은 시간이 걸림
- 주변의 동일 생활권의 단지들과 다른 가격 흐름을 보이며 상승 탄력을 받지 못함
- 가격의 변동성이 적음
정리
저평가와 저가치를 판단하는 것은 어느 정도 부동산 공부가 필요한 영역이라고 생각합니다.
제가 위에서 설명한 입지, 수요, 가격 변동성 측면에서 저평가와 저가치 단지를 구분지어 두었지만, 이런 부분이 확연하게 드러나지 않는 경우도 많아 판단하는 것이 쉽지 않습니다.
저평가 아파트는 '현재 가치보다 가격이 싸다'라는 판단이 들면서 이 단지를 대체할 수 있는 다른 단지가 보통은 많지 않은 경우가 많습니다.
하지만 저가치 아파트는 '저 정도의 가치에 가격이 딱 맞다(또는 비싸다)'라고 생각되거나 해당 단지를 대체할 수 있는 단지가 많다고 생각되는 경우가 대부분입니다.
즉, 단지의 겉모습으로 단지의 가치를 판단하기보다는 '사람들이 정말 여기서 살고 싶을까'의 관점으로 접근하실 것을 추천드립니다.
저평가와 저가치를 구분하는 문제는 까다롭지만 판단을 잘못하게 되면 금전적으로 큰 손실로 이어질 수도 있습니다.
따라서 실제 매수를 하는데 있어서 중요한 기준점이라 생각하시고, 저평가와 저가치 여부를 꼼꼼히 살피시기 바랍니다.
감사합니다.
