안녕하세요, 두잇나우입니다.
부동산은 매수는 기술, 매도는 예술이라는 말이 있습니다.
그만큼 부동산 매수하는 것보다 매도가 훨씬 난이도가 높다고 할 수 있는데요.
부동산 매도를 고민할 때 가장 중요한 요소 중 하나가 바로 양도소득세입니다.
같은 집을 팔더라도 '언제' 파느냐에 따라 세금 부담이 수천만 원에서 수 억까지 차이가 날 수 있습니다.
이번 글에서는 양도세를 줄일 수 있는 매도 타이밍을 정리해보도록 하겠습니다.
언제 팔아야 유리할까?
1. 보유기간
보유기간은 양도세를 결정하는 가장 기본적인 기준입니다.
✔︎ 기본 원칙
- 보유기간 1년 미만 : 최대 70% 단지 양도세
- 보유기간 1년 이상 ~ 2년 미만 : 60%
- 보유기간 2년 이상 : 기본세율(6~45%)
과세표준(양도차익에서 공제 등을 뺀 금액)에 따라 6%에서 최대 45%까지 누진세율이 적용됩니다.
매수 후 2년 이전에는 매도를 하는 것은 피해야 합니다.
2. 거주요건
1세대 1주택은 비과세가 가능한 매우 강력한 절세 혜택입니다.
그러나 조건을 놓치면 비과세 혜택을 받을 수 없고, 세금 부담이 크게 늘어나게 됩니다.
✔︎ 1세대 1주택 비과세 기준
- 취득 당시 해당 주택이 조정대상지역인 경우 : 2년 보유 + 2년 거주
- 비조정대상지역 : 2년 보유
- 고가 주택 기준 : 양도가액 12억 원까지 비과세되며 초과분에 대해서는 양도세 부과
- 부득이한 사유 예외 : 취학이나 근무지 이동, 1년 이상 계속된 국외 거주 등 부득이한 사유로 거주 기간을 채우지 못하고 양도하는 경우, 보유 및 거주 기간 제한 없이 비과세 혜택을 받을 수 있음
3. 다주택 중과
다주택자는 양도세 중과가 적용될 수 있습니다.
현재는 양도세 중과가 한시적으로 유예되고 있지만 항상 대비는 하고 있어야 합니다.
✔︎ 조정대상지역 기준 중과 기준
- 2주택자 : 기본세율 + 20%
- 3주택자 이상 : 기본세율 + 30%
✔︎ 장기보유 특별공제 배제
다주택자에게 중과세율이 적용될 때는 양도소득세 부담을 줄여주는 장기보유특별공제 혜택이 배제되어 세금 부담이 더욱 커질 수 있습니다.
✔︎ 양도세 중과를 피하려면?
- 조정대상지역 해제 시점에 맞춰 매도
- 일시적 1주택 비과세 조건 맞추기
- 증여 후 매도 전략 검토(반드시 세무사와 상담)
26년 5월 양도세 중과배제 해제 가능성이 높아지고 있는 만큼 다주택자들은 이에 맞는 전략 수립이 필요합니다.
4. 장기보유특별공제
장기보유특별공제는 보유기간에 따라 조세 부담을 줄여주는 제도입니다.
✔︎ 1주택자의 장특공제
- 보유 + 거주 기간에 따라 최대 80%까지 공제 가능
- 장기간 보유한 집을 매도할 때 절세 효과가 극대화
- 3년 이상 보유 + 2년 이상 거주시, 보유기간에 따라 연4%, 거주기간에 따라 연 4% 공제
- 양도가액 12억 원 초과분에만 적용
- 3년 이상 보유시 연 2% 공제 적용
- 15년 이상 보유 시 최대 30%까지 적용
이 전략은 좋은 1주택 장기 보유로 장기보유특별공제 효과를 극대화 시키는 가장 유리한 절세 방법이라고 할 수 있습니다.
즉, 가치가 높은 주택을 잘 매수하여 오랜 시간 보유하는 것이 현재 양도세를 줄이는 가장 유효한 전략입니다.
5. 시장 흐름과 매도 타이밍
양도세 절세는 매우 중요하지만, 매도를 할 수 있는 시장 분위기도 중요한 부분입니다.
✔︎ 가격 흐름을 반영한 매도 전략
- 거래량이 늘어나기 시작하는 시점
- 전세가 회복되면서 매수 심리가 개선되는 시점
- 급매가 소진되는 시점
- 규제 완화 직후 시장이 탄력을 받기 시작하는 시점
정리
양도세는 '언제 팔 것인가'에 따라 크게 달라집니다.
부동산 시장이 한창 뜨거워진 시점에서는 부동산 규제 정책이 많이 쏟아져 나오기 때문에 높은 가격에 매도를 하더라도 양도세로 인해 그 시세차익이 현저히 줄어들 수 있습니다.
따라서 정부의 정책도 잘 살피면서 시장의 분위기를 관심있게 지켜보는 것이 중요합니다.
또한 양도세 절세 전략은 세무사를 통한 전문적인 상담이 필요한 영역입니다.
매도 계약서를 작성하기 전에 나에게 세금적으로 가장 유리한 매도 시점이 언제인지를 검증하는 과정을 거치시기 바랍니다.
감사합니다.
