안녕하세요, 두잇나우입니다.
요즘 부동산 시장에서 자주 등장하는 표현이 있습니다.
바로 '똘똘하 한 채'인데요.
언제부터인가 다주택자가 투기꾼으로 인식되면서 여러 정책적 규제와 사회적인 시선이 부정적으로 바뀌면서 많은 사람들이 다주택보다는 오랫동안 보유하고 거주할 만한 가치가 있는 '똘똘한 한 채'에 대해 더욱 관심을 가지고 있는 것 같습니다.
상급지의 선호도 높은 아파트가 거래량은 줄어든 반면 신고가를 계속 찍고 있는 것도 이러한 똘똘한 한 채의 영향이 적지 않은 듯 합니다.
이번 글에서는 똘똘한 한 채의 기준은 무엇인지에 대해 이야기 나눠 보도록 하겠습니다.
똘똘한 한 채란?
1. 대체 불가능한 입지와 생활권인가
똘똘한 한 채의 출발점은 입지라고 생각합니다.
하지만 역서 말하는 입지는 단순히 서울이냐, 아니냐가 기준은 아닙니다.
✔︎ 똘똘한 입지의 조건
- 직주근접이 최적화 되어 있는 곳
- 핵심 업무지구와의 접근성이 뛰어난 곳
- 학군 및 생활 인프라가 이미 완성된 곳
- 시간이 지나도 수요가 줄지 않는 대체 가능한 지역이 많지 않은 생활권
이 강남 지역의 아파트는 대한민국 부동산의 상징이자 핵심 자산으로 여겨지고 있으며 모든 입지 요소를 이미 완벽하게 갖추고 있어 주거 만족도가 높은 곳이라 할 수 있습니다.
하지만 서울의 강남 뿐만 아니라 각 지역에서도 그 지역을 대표하는 가장 핵심적인 입지에 있는 랜드마크급의 아파트들도 똘똘한 한 채가 될 수 있다고 생각합니다.
2. 항상 '사려는 사람'이 있는 수요의 질이 높은가
집 값은 결국 사고 싶어 하는 사람들이 많은가에 의해 결정됩니다.
똘똘한 한 채는 부동산 경기와 상관없이 수요의 '양'보다는 '질'이 다른 집이라고 할 수 있는데요.
✔︎ 좋은 수요의 특징
- 실거주 선호도가 높음
- 전,월세 수요가 꾸준함
- 가족 단위 수요 비중이 높음
- 특정 계층에만 의존하지 않는 구조
3. 갈아타기의 종착점, 오랫동안 보유하고 거주할 수 있는 집인가
마지막 기준은 단순하지만, 가장 확실한 기준점이 아닌가 생각합니다.
한 번의 갈아타기를 하려면 지역에 대한 입지 조사, 부동산 방문, 양도세, 취득세와 같은 세금 및 각종 부대 비용, 이사 등과 같은 번거로움과 새롭게 적응해야 하는 어려움이 있습니다.
즉, 예전에 비해 갈아타기를 한 번 하는데 드는 에너지가 많아졌으며, 부동산 정책 역시 대출 억제와 같은 각종 규제로 인해 사람들의 거주의 이동에 대한 난이도가 높아졌습니다.
그래서 사람들은 단계별 점프가 아니라 한 번의 갈아타기로 최대한 가장 좋은 곳으로 가려는 욕구가 강해졌습니다.
이때 똘똘한 한 채로의 갈아타기를 통해 더 이상의 상급지로의 이동이 아닌 종착점으로 바로 가고 싶어 합니다.
이러한 갈아타기의 종착점이 바로 똘똘한 한 채가 되며, 이 곳에서 오랜 시간 보유하고 거주하기를 원합니다.
4. 결국은 세금
이러한 똘똘한 한 채를 선호하는 이유가 무엇일까요?
제가 생각하는 이유는 결국 세금때문이라고 생각합니다.
현재 세금법상 주택을 여러 채 소유할 경우, 다음과 같은 세금 부담이 가중됩니다.
4-1. 취득세
주택 수에 따라 취득세율이 차등 적용되며 2주택 이상부터는 세율이 8%, 3주택 이상 12%로 가중됩니다.
4-2. 종합부동산세
주택 공시가격의 합산액을 기준으로 부과되며, 다주택자는 높은 세율이 적용되고 부담해야 하는 세금의 상한도 높아집니다.
4-3. 양도세
조정대상지역 내 다주택자의 경우 양도세율이 중과되는데, 기본세율에 2주택자는 20%p, 3주택자 30%p 등이 가산되는 형식입니다.
주택을 많이 보유할수록 세금 부담이 가중되어 다주택 방식의 부동산 투자 방식의 메리트가 많이 상쇄됩니다.
이러한 세금 정책으로 사람들은 1주택 1거주를 하면서 장기보유특별공제를 통해 절세할 수 있으면서도 그 가치는 인정받을 수 있는 그런 똘똘한 한 채로 몰려드는 것입니다.
즉, 1가구 1주택을 전략적으로 소유하여 세금 부담을 줄이고, 자산 가치를 보호하기 위한 선택이라고 할 수 있습니다.
정리
똘똘한 한 채 전략은 결국 세금 정책에 의해 만들어진 것이라 생각합니다.
자산 가치는 극대화되면서도 세금 부담은 최소화할 수 있는 똘똘한 한 채 전략으로 과연 정부가 원하는 집 값을 잡을 수 있을까요?
지금처럼 전세 매물이 부족해서 사람들이 거주에 대한 불안이 심해지고 있을 때, 지금의 똘똘한 한 채 전략은 전혀 도움이 되지 않는다 생각합니다.
모든 사람들은 자신의 이익을 극대화 하는 방향으로 움직이지만 그 방향성이 결국은 특정 지역에 대한 수요로 집중되면서 양극화를 가속화 시키는 요인이 될 것입니다.
