전,월세 계약 시 반드시 챙겨야 할 체크리스트

안녕하세요, 두잇나우입니다. 

전,월세 계약은 실제로 확인하고 점검해야 할 요소들이 생각보다 많습니다. 

특히, 최근 전세사기, 보증금 반환 리스크가 증가하면서 스스로가 자신의 보증금을 지키기 위해 선행적으로 확인해야 하는 부분들에 대해 잘 체크하는 것이 중요한데요.

이번 글에서는 전세, 월세 계약에서 반드시 챙겨야 하는 체크리스트를 항목별로 점검해보겠습니다. 

전세, 월세 계약을 위해 필수 확인사항

1. 등기부등본 확인하기

등기부등본은 주택에 대한 대부분의 정보를 확인할 수 있는 중요한 서류라고 할 수 있습니다. 

• 소유자가 임대인 본인이 맞는지 확인

• 근저당 금액이 보증금보다 높은지 확인

• 가압류, 가처분 등 기타 권리가 설정되어 있는지 확인

• 다가구, 빌라의 경우, 집 전체 근저당 여부

근저당이 보증금보다 높으면 경매 시 임차인이 보증금을 돌려받기가 어렵습니다. 

등기부등본은 계약 당일 최신본으로 발급받아 직접 위의 사항들을 보고 판단하는 것이 중요합니다. 

2. 건축물대장 확인하기

전세보증보험이나 전세대출이 거절되는 경우 대부분은 건물 구조나 용도의 문제인 경우가 많습니다. 

• 위반건축물인지 확인

• 건축물의 용도 확인(근생빌라의 경우 임대 물건의 해당 층과 호실의 용도가 주택인지 확인)

• 구조 변경 흔적 확인

• 다세대인지, 다가구인지 확인

보통 등기부등본은 많이들 확인하시지만, 건축물대장까지 확인하는 경우는 적습니다. 

불법 건물인 경우에는 보증보험과 대출이 불가능하며 불법 구조 변경이 이루어진 경우에는 화재 및 안전 문제가 발생할 수도 있기 때문에 해당 서류를 꼼꼼하게 확인하는 것이 필요합니다. 

3. 전세대출, 보증보험 가능 여부 확인하기

전세 계약에서 가장 위험한 상황은 계약을 했는데 대출이 거절되는 경우입니다. 

• HUG/HF/SGI 보증보험 가입이 가능한 집인지 확인

• 최소 은행 지점 두 곳 이상에서 전세대출 사전 심사

• 임대인의 세금 체납 여부 확인

• 매매가 대비 전세가 비율(전세가율) 확인

• 주변 전세 시세와 비교해 비정상적으로 높지 않은지 확인

위의 사항을 꼼꼼히 확인하지 않으면 전세대출과 보증보험이 거절되게 되고 계약금, 보증금이 모두 위험해질 수 있으며 역전세 상황에서 보증금 미반환 리스크가 발생할 수 있다는 점을 반드시 염두해 두어야 합니다. 

4. 실거래가, 시세 확인하기

전세 사기의 많은 경우가 ‘시세보다 너무 높은 전세가’에서 시작합니다. 

• 최근 6개월 전세 실거래가

• 주변 동일 평형 매물의 시세

• 전세가율이 정상 범위(70~80% 이내) 인지 확인

전세가는 실거주 가치를 의미하는데 매매 시세 대비 너무 높을 경우에 보증금 반환에 리스크를 갖게 됩니다. 

네이버 부동산이나 부동산 중개사를 통해 위의 사항들을 확인하여 전,월세가 적정 시세인지를 확인하는 것이 중요합니다. 

5. 계약서 특약 작성하기

계약 시 특약은 반드시 꼼꼼하게 작성해야 합니다. 

구두로만 하는 합의사항은 법적 효력이 없어서 추후에 갈등 해결에 어려움이 생길 수 있기 때문입니다. 

• 확정일자 이전에 임대인이 새로운 근저당 설정 금지

• 전입신고, 확정일자 가능일 명시

• 하자 발생 시 수리 주체가 누구인지 명시

• 보일러, 전기, 난방 등 기본 시설 정상 작동 기재

• 퇴실 시 잔금 반환 방식 명확하게 기재

• 전세대출 불가 시 계약 해제 가능함을 기재

특약은 임차인 보호 장치 중 가장 확실한 법적 근거로 작용하므로 해당 주택에서 반드시 필요한 부분들을 잘 선별하여 작성해두도록 합니다. 

6. 실제 임장으로 실거주 가능 여부 확인하기

전세와 월세는 실거주를 위한 목적으로 이루어지는 거래입니다. 

온라인 상의 손품이나 부동산 중개사의 말만 믿고 덜컥 계약을 했다가 실제와 다르다면 이런 부분에 대한 손해는 결국 본인의 책임입니다. 

반드시 현장을 임장하여 다음의 사항들을 꼼꼼하게 체크하는 것이 필요합니다. 

• 일조량, 습기, 곰팡이

• 소음(위층의 층간소음, 도로 및 주변 상가 소음)

• 배수, 환기, 누수 흔적, 단열 상태

• 엘리베이터 개수 및 작동 상태, 평균 대기시간

• 주변 동네 분위기 및 주변 인프라, 상권, 공원과 편의시설 접근성

• 단지 내 주차 여유도(주차대수, 주차 스트레스)

• 대중교통 이용의 편의성(역까지의 거리, 버스 배차 간격)

• 평균 관리비

• 늦은 시간 안전

• 학교까지의 거리 및 학원가 밀집 여부

최소 위의 사항들은 실거주 만족도를 위해 확인해야 하는 필수적인 사항들이므로 반드시 눈으로 확인하여 점검하는 것이 필요합니다. 

7. 전입신고와 확정일자 등록하기

계약 후 잔금을 완료하는 즉시, 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 

전입신고와 확정일자에 따라 대항력과 우선변제권이 발생할 수 있기 때문에 경매 시에도 나의 소중한 보증금을 보호 받을 수 있습니다. 

전입이 늦어지면 임대인 채무가 선순위로 들어가 위험에 처할 수도 있다는 점 꼭 기억하시기 바랍니다. 

정리

전세와 월세 매물이 귀해지고 있는 요즘입니다. 

이렇게 전,월세 매물이 적어 구하기 힘들 때에는 일단 있는 매물을 계약부터 해버리는 경우가 많은데요. 

그래도 우리 가족이 생활할 보금자리이면서 소중한 보증금을 안전하게 지키기 위해서 반드시 해야 할 필수적인 체크포인트들은 놓치지 않고 점검하셔야 합니다. 

감사합니다.